Как открыть агентство недвижимости

Замер спроса по России и городам, состав первой страницы выдачи и правовая фактура: что оформлять, во сколько обходится старт и что чаще всего срывает открытие.

Замер спроса и выдачи: 8 сентября 2026

Источник чисел: Wordstat и выдача Яндекса через Yandex Cloud Search API, замер 8 сентября 2026. Показы — это запросы людей за месяц, а не клиенты: часть из них ищет информацию, а не услугу.

Что означают эти числа

Запрос «как открыть агентство недвижимости» задают 202 раза в месяц по всей России. Саму услугу — «агентство недвижимости» — ищут 274 130 раз в месяц. Разрыв больше чем в тысячу раз, и означает он не пустой рынок, а то, что на одного человека с намерением открыть контору приходится тысяча с лишним обращений к уже работающим. За запросом на услугу стоят не только покупатели квартир. Туда попадают продавцы, которым нужен покупатель, арендодатели и наниматели, люди с ипотечным вопросом и те, кто просто проверяет вывеску конторы, куда собрался зайти. Часть этих людей платящим клиентом не станет никогда, но заявка от них падает в ту же трубу и съедает то же время агента. География ровная: ни одного города, где искали бы реже, чем предсказывает его размер, в замере нет — для справочника это редкость, обычно провальные города находятся. Чаще нормы ищут в Ростове-на-Дону, Тюмени, Новосибирске и Краснодаре: там интерес к услуге выше, чем ожидается при таком населении. По абсолютному числу обращений впереди Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Краснодар и Екатеринбург, но абсолютная величина сама по себе ничего не решает — в этих же городах сидят самые старые агентства с самыми большими рекламными бюджетами.

Состав первой страницы выдачи говорит о деньгах больше, чем объём спроса. Агрегаторов в топ-10 три: cian.ru, agencies.domclick.ru и 2gis.ru. Остальные места заняты сайтами обычных агентств — flat-agency.ru, vladis.ru, incom.ru. Читать это надо так: каталоги не выдавили живые компании из выдачи, место для сайта нового агентства там есть. Но соседи по странице — конторы с историей, накопленной базой отзывов и старыми доменами, а верхние строки заняты площадками, где место продаётся по тарифу. Отсюда две разные статьи бюджета, которые новички смешивают в одну. Первая — платное размещение объектов на агрегаторах: это операционный расход, он повторяется каждый месяц и растёт вместе с числом объектов в работе. Вторая — свой сайт и карточки в справочниках: окупаются медленно, работают на повторные обращения и на доверие. И главное: клиент почти никогда не ищет «агентство недвижимости» — он ищет конкретную квартиру и попадает в каталог. Поэтому деньги уходят в объявления по объектам, а не в бренд конторы, и считать бюджет надо именно с этой стороны.

Форматы дела

Суммы в таблице — порядок величины, а не смета. Проверяемых чисел в них ровно два: госпошлина и страховые взносы, они одинаковы по всей стране. Всё остальное — аренда, размещение объектов, реклама, зарплата администратора — считается по прайсам вашего города и от соседнего региона может отличаться в разы. Правильный способ пользоваться таблицей такой: взять формат, выписать свои цифры по местным ценам и сравнить с тем, сколько месяцев вы способны платить эти деньги без единой закрытой сделки.

Что оформлять

Лицензия не нужна. Риелторской деятельности нет в перечне лицензируемых видов (ст. 12 ФЗ от 04.05.2011 № 99-ФЗ), членство в саморегулируемой организации тоже не обязательно. Юридический порог входа низкий — этим же объясняется плотность конкурентов на первой странице выдачи.

ИП или ООО. ИП дешевле и быстрее: госпошлина 800 ₽, а при подаче через сайт ФНС, МФЦ или нотариуса не платится вовсе (пп. 32 п. 3 ст. 333.35 НК РФ), срок регистрации — 3 рабочих дня. Плата за простоту — фиксированные взносы: 57 390 ₽ за 2026 год плюс 1 % с дохода свыше 300 000 ₽ (ст. 430 НК РФ). Они начисляются независимо от выручки, даже если сделок не было ни одной. ООО стоит 4 000 ₽ пошлины (при электронной подаче тоже ноль) и оправдано, когда партнёров двое и больше, когда вы рассчитываете на договоры с застройщиками и юрлицами или собираетесь бизнес продавать. Есть и неочевидное различие: по антиотмывочному законодательству штрафы для организаций кратно выше, чем для должностных лиц.

ОКВЭД. Основной код — 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе» (ОК 029-2014). Дополнительно берут то, чем реально будете заниматься: 68.31.1 «Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе», 68.31.11 — то же по жилому имуществу, 68.31.2 «Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе», 68.31.3 «Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе», 68.31.5 «Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе».

Налоги. Комиссия — почти чистая выручка, расходов на закупку нет, поэтому чаще выбирают УСН с объектом «Доходы». Отдельно считайте НДС: освобождение на упрощёнке действует, пока доход не превысил 20 млн ₽, и этот порог держится по доходам 2025–2028 годов, за 2029 год он снижается до 15 млн ₽, с 2030-го — до 10 млн ₽ (ст. 145 НК РФ в редакции ФЗ от 04.07.2026 № 228-ФЗ). Базовая ставка 22 %, вместо неё можно выбрать 5 % или 7 %, но без права на вычет. Для агентства с несколькими сильными агентами 20 млн комиссии — достижимая величина, и момент перехода лучше посчитать заранее, а не в декабре.

Уведомление о начале деятельности. Агентству недвижимости его подавать не нужно. Перечень видов деятельности, о начале которых уведомляют, утверждён приложением к постановлению Правительства РФ от 27.05.2025 № 725 и действует с 1 сентября 2025 года; посредничества при сделках с недвижимостью в нём нет. Старое постановление № 584 от 16.07.2009, на которое до сих пор ссылаются статьи в сети, утратило силу — ориентироваться на него нельзя. Уведомление понадобится, только если рядом с посредничеством вы открываете что-то из перечня: бытовые услуги, торговлю, общепит. Подаётся оно тогда только электронно через Госуслуги, а за неподачу штрафуют по ч. 1 ст. 19.7.5-1 КоАП РФ — 7 000–12 000 ₽ на должностных лиц и 24 000–48 000 ₽ на организации.

Что реально срывает открытие

Антиотмывочный учёт. Это главное, чего не ждут. Организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимого имущества, прямо названы в ст. 5 ФЗ от 07.08.2001 № 115-ФЗ: вы субъект первичного финансового мониторинга наравне с ломбардом и лизинговой компанией. Из этого следует несколько обязанностей. Встать на учёт в Росфинмониторинге нужно в течение 30 календарных дней с даты регистрации и не позднее дня, предшествующего заключению первого договора об оказании услуг (постановление Правительства РФ от 27.01.2014 № 58). До приёма клиента на обслуживание его надо идентифицировать, а внутри компании — утвердить правила внутреннего контроля и назначить ответственное должностное лицо (ст. 7 № 115-ФЗ). Операция по сделке с недвижимостью подлежит обязательному контролю, если её сумма превышает размер, определённый уполномоченным органом, и этот размер не может быть меньше 5 млн ₽ (п. 1.1 ст. 6 № 115-ФЗ) — то есть под контроль попадает обычная городская квартира. Цена невыполнения — ч. 1 ст. 15.27 КоАП РФ: 10 000–30 000 ₽ на должностных лиц и 50 000–100 000 ₽ на юридических.

Персональные данные. Агентство собирает паспортные данные, адреса и телефоны, то есть является оператором персональных данных и обязано уведомить об этом Роскомнадзор до начала обработки. За неуведомление отвечают по ч. 10 ст. 13.11 КоАП РФ, введённой Федеральным законом от 30.11.2024 № 420-ФЗ: 5 000–10 000 ₽ на граждан, 30 000–50 000 ₽ на должностных лиц и 100 000–300 000 ₽ на юридических; индивидуальный предприниматель отвечает здесь как юридическое лицо (примечание 1 к ст. 13.11 КоАП). Дешёвая формальность, которая закрывается за день, и дорогой штраф, если про неё забыть.

Закрытые сведения ЕГРН. Модель «сам проверю собственника за пять минут» больше не работает. Персональные данные правообладателя выдаются третьим лицам, только если в реестре есть специальная запись о такой возможности, а вносит её сам собственник по заявлению (ст. 36.3 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, введена ФЗ от 14.07.2022 № 266-ФЗ). На практике проверка объекта упирается в готовность продавца дать выписку, и это закладывают и в сроки сделки, и в текст договора с клиентом.

Офис. Самая частая потеря денег — аренда, взятая до первых сделок. Помещение стоит каждый месяц, а комиссия приходит по закрытой сделке, и разрыв между этими событиями новое агентство обычно недооценивает. Второй капкан — офис в квартире. Жилое помещение можно использовать для профессиональной или предпринимательской деятельности только тем, кто в нём проживает, и только если это не нарушает права соседей (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Поток посторонних людей в подъезде под эту норму не подпадает: нужен перевод помещения в нежилое по правилам ст. 22 ЖК РФ, а он бывает невозможен технически.

Касса и реклама. Контрольно-кассовая техника применяется всеми организациями и предпринимателями при расчётах (п. 1 ст. 1.2 ФЗ от 22.05.2003 № 54-ФЗ), а комиссию от физического лица вы получаете именно расчётом — наличными или картой. Интернет-реклама, включая объявления и таргет, маркируется и сопровождается передачей сведений в Роскомнадзор через оператора рекламных данных: пометка «реклама», указание рекламодателя и уникальный идентификатор (ст. 18.1 ФЗ от 13.03.2006 № 38-ФЗ).

Агенты. Схема «все агенты самозанятые» ломается о закон: применять налог на профессиональный доход не вправе лица, ведущие деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентским договорам (п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ), а нанимать работников по трудовым договорам самозанятый не может вовсе (ст. 4 того же закона). Гражданско-правовой договор с агентом, который на деле ходит на работу к девяти и подчиняется правилам компании, может быть признан трудовым (ст. 19.1 ТК РФ) — с доначислением взносов за весь срок.

Порядок запуска

• Разобрать свой город по замеру выше: сколько мест в топ-10 занято каталогами, кто из местных агентств там стоит и сколько лет их сайтам. Это делается до всех расходов и часто меняет решение.
• Выбрать форму и зарегистрироваться электронно — без пошлины и за 3 рабочих дня (пп. 32 п. 3 ст. 333.35 НК РФ), сразу с основным кодом 68.31 и нужными подкодами.
• Подать уведомление в Роскомнадзор об обработке персональных данных — до того, как в CRM появится первая анкета клиента.
• Встать на учёт в Росфинмониторинге, утвердить правила внутреннего контроля и назначить ответственное лицо — до подписания первого договора с клиентом.
• Собрать документарную часть: шаблон договора на услуги, порядок расчётов и ответственность сторон, расчётный счёт, онлайн-кассу.
• Оплатить размещение объектов на агрегаторах и только потом запускать свой сайт: первые заявки приходят из каталогов, сайт добирает их месяцами.
• Офис арендовать последним, когда поток сделок уже оплачивает аренду, а не наоборот.

Частые вопросы

Нужна ли лицензия или вступление в СРО?

Нет. Риелторской деятельности нет в перечне лицензируемых видов (ст. 12 ФЗ от 04.05.2011 № 99-ФЗ), обязательного саморегулирования для неё тоже не установлено. Но это не значит, что регулирования нет вообще: агентство недвижимости — субъект антиотмывочного закона (ст. 5 ФЗ от 07.08.2001 № 115-ФЗ) со всеми обязанностями по учёту, идентификации клиентов и внутреннему контролю.

Можно ли работать риелтором как самозанятый?

Схема с агентами-самозанятыми закрыта прямо: налог на профессиональный доход не применяют лица, ведущие деятельность в интересах другого лица по договору поручения, комиссии или агентскому договору (п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Нанимать работников по трудовым договорам самозанятый тоже не вправе. Для агентства это означает ИП или ООО, а для агентов — либо трудовые договоры, либо статус ИП у каждого.

Нужно ли подавать уведомление о начале деятельности?

Для посредничества при сделках с недвижимостью — нет: этого вида нет в перечне, утверждённом приложением к постановлению Правительства РФ от 27.05.2025 № 725. Проверять надо по действующему перечню, а не по постановлению № 584 от 16.07.2009 — оно утратило силу. Если вы параллельно открываете бытовые услуги, торговлю или общепит, уведомление подаётся электронно через Госуслуги, иначе штраф по ч. 1 ст. 19.7.5-1 КоАП РФ: 7 000–12 000 ₽ на должностных лиц, 24 000–48 000 ₽ на организации.

Можно ли принимать клиентов в квартире, чтобы не платить за офис?

Жилое помещение разрешено использовать для предпринимательской деятельности проживающим в нём лицам и при условии, что не нарушаются права соседей (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Разовая встреча по договорённости — одно, приём потока клиентов с вывеской — другое: для этого помещение переводят в нежилое по ст. 22 ЖК РФ. На старте дешевле встречаться на объекте или в переговорной по часам, а офис заводить, когда сделки его оплачивают.